愛知県岡崎市の法律事務所で不動産投資に失敗し借金2500万円を債務整理した体験談

今回は愛知県岡崎市の岩永さんです。

岩永さんはセミリタイヤを夢見て、投資を勉強します。

そこで不動産投資で中古アパートを購入し運営していました。

最初はうまくいっていたものの、管理費や修繕費に意外と出費が多く、更に都市開発のせいでアパートの家賃を下げざるを得なくなっていきました。

収支のバランスが合わなくなり、サラリーマンの収入に手を出すことになっていきました。

これではこの先が不安だと感じ、弁護士の無料相談会に参加したのでした。

不動産投資については早い対応が必要というアドバイスを受けて、本格的に法律事務所に相談をしに行くのでした。

そこで行った債務整理などとてもタメになる体験談をお話してくれました。

それではお聞きしましょう。

愛知県岡崎市の法律事務所で住宅ローン2500万円を債務整理した体験談

愛知県在住の49歳会社員です。

30歳を過ぎた頃から将来への不安から投資に関心を持ち、株やFX・不動産などの勉強を始めました。

ちょうど金持ち父さんの本が流行った頃に、その内容に刺激を受けて早期退職を目指して、不動産投資に興味を持ち書籍で深く勉強したり、セミナーなどに参加して勉強し人脈を作る努力をしました。

35歳の時に不動産投資用の中古アパートを1棟購入し、大家としてデビューをしました。

自己資金を500万円ほど入れて、地元の銀行でローンを組み、2500万円ほどの物件です。

諸経費を入れて全部で3000万円ちょっとでした。

10室以上だったので、青色申告の届出もして、帳簿付けなども勉強しました。

家賃収入が好調も意外に出費も多いことが判明

出だしは順調で満室で年間300万円程度の収入になったので、利回りが10％を超えていました。

空室があっても家賃を少し下げたりすると2～3か月ですぐに次の入居者が決まり、このままいくと老後は安泰だなと考えたりもしていました。

しかし、1つだけ自分の想定外のことだったのが、管理に意外とお金がかかるということです。

会社員なので自分で全部管理するわけにはいかず、基本的には管理会社を通して運営してもらい、管理会社に手数料を支払っていました。

また、退去があった時は特に大きな破損などがなくても、最低限のクリーニングで結構な金額がかかりました。

中古物件で室内の設備も古かったので、エアコンが壊れたり給湯器が壊れたり、雨漏りがしたりというハプニングが時々あって10万円を超える出費が重なることもありました。

また、大きな台風が来た時には外構のフェンスが壊れて飛んでしまい、隣のアパートの扉に傷がついたとかで多少は保険で賄えましたが、それでも数十万円の出費となりました。

不運が重なり賃料を下げざるを得ない状況に

購入してから3年ほどは、それでもなんとかサラリー収入に追加される収入は得られていたのですが，度重なる修繕や空室の状態が長期化したことで家賃がほとんど消えてしまうことが増えてきました。

入居を促すための大がかりな修繕やリフォームをすると、まとまったお金が出て行ってしまうので、空室が出ると家賃を下げて対応することが増えました。

しかし、家賃は下げてもなかなか上げることは難しく、結局収益が悪化するという悪循環です。

近くに新築のアパートもできて、家賃は下がる一方で危機感を持ちました。

それでもサラリー収入があったので、資産価値もあるし土地の価格もあるし、最終的に持ってさえいればなんとか大丈夫だろうと思っていました。

更に状況は悪化しサラリー給料を持ち出しすることも

大きく流れが変わったのは，5年を過ぎた頃です。

近くで大規模な土地開発があり、大きめのアパートが何棟か建ったことによって、家賃をさらに下げなければいけなくなったこと。

そして建物の減価償却がなくなって、収める税金が一気に増えたことからです。

アパートの収入だけではまわしていけなくなり、サラリー収入から持ち出すことが時々出てきました。

このまま不動産を持ち続けても損が増えるばかりで、良い方向には転じないのではないか、むしろ不動産を維持するためにサラリー収入が食い尽くされてしまうのではないかという恐怖を感じるようになりました。

書籍やインターネットで不動産投資で行き詰った人の記事を読み、不動産を手放す方法を考えるようになりました。

ネットでは最低限の情報しか得られず、市で開催している弁護士の無料相談で相談したところ、債務整理にはいくつか方法があり、不動産の場合は早めに対応することが特に大切だという説明を受けました。

弁護士を探すサイトで、不動産投資で行き詰った人の債務整理に詳しい弁護士を紹介してもらい、まずは全てを話して相談をしました。

弁護士に相談し早期解決をすることに

現在の市場では今私が持っている物件を売却したとしても、ローンが残るというオーバーローンという状態だそうで、その話にはかなり絶望し目の前が真っ暗になりました。

それでも前に進まなくては、ますます状況は悪化することは目に見えておりました。

幸いその弁護士さんはとても信頼できると感じたので、早速契約して最善の方法を一緒に考えました。

まずは物件をより高く売るために銀行と何度も相談して、物件をの抵当権を消してもらい、任意売却することができました。

私にまずまずのサラリー収入があることが、銀行には良い影響を与えたようです。

いずれは早期退職も考えて不動産投資を始めた経緯がありましたが、サラリー収入のありがたさを実感しました。

競売などで売るよりもずっと高く売ることができて、まずは一安心しました。

1500万円程度で売れたので、それでも約1000万円の借金が残りました。

一生働けばサラリー収入で返せない額ではありませんが、時間を割いて勉強して頑張った結果がこれではやりきれません。

ただ、これでもまだ良かったと思うしかありません。

個人再生手続きを依頼し借金の減額ができた

その後、個人再生の手続きをお願いし、1000万円の借金が250万円程に減らしてもらうことができました。

弁護士費用は発生しましたが、書類の多さや銀行との交渉など、自分一人では絶対にこれだけの手続きを進めることができなかったと思います。

優秀な弁護士さんと巡り合えて頼ることができて、とてもよかったと思っています。

自分一人で抱え込まずに相談すること、そして専門家の力を借りることが大切です。

自己破産も考えたこともありましたが、不動産投資では自己破産は認められない場合が多いことは、弁護士さんに教えてもらうまでは知りませんでした。

出来たとしても失う財産や信用が大きすぎて、個人再生で損失を最大限に減らしてベターな選択ができたと思っています。

自分の勉強不足から起きた失敗で、大きな損失になりましたが、今はこれも一つの経験とも思えるようになりました。